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住宅銷售價格統計調查方案公開征求意見(全文)

2010-09-26 11:48 作者:管理員 | 來源:網絡收集 | 點擊: | 我要評論

導讀:據統計局網站消息,為進一步完善房地產價格統計調查制度方法,努力規范房地產價格統計調查過程和行為,不斷改進房地產價格統計調查工作,國家統計局城市司在認真調研、廣泛聽取意見建議的基礎上,經反復研究修改,形成了《住宅銷售價格統計調查方案》公開征求意見稿,現......
    據統計局網站消息,為進一步完善房地產價格統計調查制度方法,努力規范房地產價格統計調查過程和行為,不斷改進房地產價格統計調查工作,國家統計局城市司在認真調研、廣泛聽取意見建議的基礎上,經反復研究修改,形成了《住宅銷售價格統計調查方案》公開征求意見稿,現予公布,以便進一步完善。 
    公開征求意見時間:2010年9月25-30日 
   歡迎各界人士通過電子郵件和來函形式提出意見建議。  
   電子郵箱:[email protected]  
    來函請寄:北京市西城區月壇南街57號國家統計局城市司服務業價格處收。
    郵編:100826。   
    特此公告。 
                                          國家統計局城市社會經濟調查司    
                                              二〇一〇年九月二十五日 
  以下為住宅銷售價格統計調查方案(征求意見稿)全文

  一、調查目的

  全面了解和掌握大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格及其變動情況,為滿足國民經濟核算、國家實施房地產市場調控政策和社會公眾需要提供基礎統計信息。

  二、調查任務

  按月調查和收集大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格、面積、金額等相關基礎資料用于計算價格指數。

  三、調查城市及范圍

  (一)調查城市

  調查城市包括直轄市、省會城市、自治區首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市,以及其他35個選中城市。

  (二)調查范圍

  調查范圍為70個城市的市轄區,不包括縣。

  四、調查方法與調查內容

  (一)新建住宅銷售價格的調查方法與內容

  ⒈直轄市、省會城市、自治區首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房
地產管理部門的網簽數據,不單獨進行調查。

  新建住宅交易的網簽數據內容,主要包括:住宅所在項目名稱、項目地址、幢號、總層數、所在層數、住宅結構、成交總價(合同金額)、建筑面積、簽約時間等。

  ⒉暫時不能取得網簽數據的其他35個城市,新建住宅銷售價格根據統計系統房地產開發統計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數據計算,也不另作調查。

  (二)二手住宅銷售價格的調查方法與內容

  ⒈二手住宅銷售價格的調查方法

  二手住宅銷售價格調查為非全面調查,采用重點調查與典型調查相結合的方法,依據房屋中介公司上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。

  為保證二手住宅價格調查的科學性和可靠性,在選擇房屋中介公司和住宅樣本時遵循以下原則:

  ⑴代表性強的房屋中介公司。為保證調查資料的可靠性和連續性,要統籌考慮各種因素,選擇那些規模大、實力強,營業額占當地總營業額比重較大、經營狀況比較穩定的房屋中介。選擇房屋中介盡量兼顧不同注冊登記類型,包含國有、集體、合資、外資等。選中房屋中介的營業總額一般應占本地區總額的75%以上。各選中房屋中介按規定內容和要求填報調查表。  

  ⑵住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅,綜合考慮住宅類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性,保證上月、本月價格同質可比。由于存在著級差地租,不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。在選取住宅樣本時,必須按照住宅類型分區域(轄區)、分類型從上月及本月銷售的住宅當中分別選取銷售量(套數)所占比重最(較)大、同質可比性強、代表性強且最接近15日交易的一套住宅。距15日時間相同的前、后兩日均有同質可比住宅時,用15日后的住宅作為樣本。 

  ⒉二手住宅銷售價格的調查內容

  成交住宅所在小區或社區名稱、位置、住宅類型、住宅所在區域、住宅所在地段、本月銷售面積、本月銷售金額、樣本住宅上月銷售單價、樣本住宅本月銷售單價。

  五、指標設置

  (一)新建住宅設置保障性住房和商品住宅兩個類別。保障性住房,是指享受國家相關優惠政策、出售給城鎮中低收入居民家庭的新建住房,包括經濟適用住房、城市棚戶區改造房、林(墾、煤)區改造房以及國有工礦棚戶區改造房等保障性住房以及兩限房等政策性住房。

  商品住宅類下設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

  (二)二手住宅設置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

  六、價格指數的計算方法

  (一)新建住宅銷售價格指數的計算方法

  ⒈各城市基本分類月環比價格指數

  計算步驟與方法:第一,計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環比指數;第二,采用雙加權計算全市三個基本分類的環比指數,即分別利用本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數,然后將兩個價格指數再簡單平均;第三,計算保障性住房環比價格指數,計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。

  具體計算過程為:

  ⑴計算各樓盤各基本分類(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本月及上月平均價格

  本月及上月平均價格計算公式為:

  和 (1-1)

  其中: 、 為第i個樓盤第j基本分類t期(本月)、t-1期(上月)銷售金額, 、 第i個樓盤第j基本分類t期(本月)、t-1期(上月)銷售面積。

  ⑵計算各樓盤各基本分類(含保障性住房)月環比價格指數

  ①連續性銷售樓盤和新開樓盤環比價格指數的計算

  連續性銷售樓盤是指,該樓盤本月和上月對應分類都有成交;新開樓盤是指,該樓盤本月第一次進入市場銷售(本方案中連續四個月沒有成交記錄的在售樓盤也視為新開樓盤)。
  
  對于新開樓盤,需對上月該樓盤各分類平均價格進行評估,具體評估方法如下:如果新開樓盤附近區域存在可比在售樓盤,則按照該可比樓盤對應分類成交價格評估上月價格;如果沒有,則根據區域、地段、價格同質可比原則,選取與該樓盤位置同一級別區域的相似樓盤對應分類成交價格進行上月價格評估;如果上述樓盤都不存在,則根據該樓盤附近區域內本月二手住宅交易價格變動幅度或有關價格數據的變動幅度進行評估。 

  連續性銷售樓盤和新開樓盤基本分類環比指數計算公式為:

  計算公式為: (1-2)
  
      其中: 為第i個樓盤第j基本分類t-1期(上月)平均價格(對于新開樓盤則為評估的平均價格), 為t期(本月)平均價格。

  ② 間斷性銷售樓盤環比價格指數的計算

  間斷性銷售樓盤是指,由于市場供求變化等原因導致該樓盤當月有交易,對應分類上月沒有交易,而在本月之前的三個月內曾經有交易的樓盤。

  對于該類樓盤,依據該樓盤本月之前三個月內離本月最近的各分類成交數據計算各分類平均價格,再利用下列計算公式計算基本分類環比價格指數:

  (1-3)

  其中: 表示第i個樓盤第j基本分類t期(本月)平均價格, 表示距離本月最近的對應基本分類平均價格,n為距離本月的月份個數。

  ⑶計算全市基本分類(含保障性住房)月環比價格指數

  計算公式為: (1-4)

  其中: 為第i個項目第j基本分類環比價格指數, 為第i個項目第j基本分類t期(本月)銷售面積(金額),n為該基本分類中包含樓盤的個數。將分別利用銷售面積和金額加權計算得到的兩個指數再簡單平均計算。

  ⒉計算各城市基本分類以上類別價格指數

  ⑴定基價格指數的計算公式

  (1-5)

  其中:P表示價格,Q表示數量,t表示月份, 、 分別為本月和上月定基價格指數, 為環比指數。

  ⑵月環比價格指數的計算公式

  (1-6)

  ⑶月同比價格指數的計算公式

  (1-7)

  ⒊70個大中城市新建住宅銷售價格指數的匯總方法

  ⑴基本分類月環比價格指數

  根據70個大中城市基本分類月環比價格指數分別利用各城市本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數,然后將兩個價格指數簡單平均。 
  
  計算公式為: (1-8)

  其中: 為第i個城市第j基本分類環比價格指數, 為第i個城市第j基本分類t期(本月)銷售面積(或金額)。

  ⑵70個大中城市基本分類以上類別價格指數的計算方法同各城市基本分類以上類別價格指數。

  (二)二手住宅銷售價格指數的計算方法 

  ⒈各城市基本分類月環比價格指數

  ⑴ 計算各基本分類中選中的二手住宅的環比指數 

  計算公式為: (2-1)

  其中: 為第j基本分類中第i個樣本住宅t期(本月)價格, 為t-1期(上月)價格。

  (2)計算全市基本分類環比價格指數

  采用雙加權計算全市各基本分類的環比指數,即分別利用本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數,然后將兩個價格指數再簡單平均。

  計算公式為: (2-2)

  其中: 為第j基本分類中第i個樣本住宅環比價格指數, 為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期(本月)銷售面積(金額),n為該基本分類中包含樣本住宅的個數。

  ⒉各城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同各城市新建住宅價格指數。

  ⒊70個大中城市二手住宅銷售價格指數的匯總方法

  ⑴基本分類環比價格指數

  根據70個大中城市基本分類月環比價格指數分別利用各城市本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數,然后將兩個價格指數再簡單平均計算。

  計算公式為: (2-3)

  其中: 為第i個城市第j基本分類環比價格指數, 為第i個城市第j基本分類t期(本月)銷售面積(或銷售金額)。

  ⑵70個大中城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同70個大中城市新建住宅銷售價格指數。

  七、數據資料的報送規定

  (一)網簽數據。直轄市、省會城市、自治區首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市房地產管理部門按國統字〔2010〕93號
文件要求的內容與時間向當地國家統計局調查總隊或調查隊提供基礎數據。相關調查總隊、調查隊將當地房地產管理部門經過過濾的、上個自然月的新建住宅交易網簽數據用專用存儲設備拷貝,并按照統一規則進行標識。

  (二)二手住宅報表數據。各有關城市房地產管理局、房屋中介公司等按照國統字〔2010〕 號文件要求的內容與時間向當地國家統計局調查總隊或調查隊提供自然月度基礎數據。
  
  (三)資料上報時間和上報方式

  國家統計局各調查總隊在對相關城市的原始數據和匯總數據進行審核評估后,于月后8日前按照規定的數據傳輸方式與要求上報國家統計局。各調查城市上報數據給調查總隊的時間由各地自定。

  八、數據發布時間與內容

  (一)發布時間:每月18號,節假日順延。 

  (二)發布內容:70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售環比、同比、定基價格總指數以及分城市分類價格指數。
(責任編輯:admin)
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